01

　　“如果想在泰国投资买房，那么最好趁早打消这个念头，哥已经帮你们趟了水，事实证明，水太深”。

　　每当聊起房子，猫哥的朋友磊哥总是语重心长，每次聊起泰国的房子，他都要来这么一番“友情提示”。

　　2017年的时候，在经过新一轮的限购限贷之后，国内的重点城市的限购框住了一批人的买房资格，也就是那个时候时候起，“海外资产配置”就成为了一个热门话题，也就是在哪个时候，磊哥开始关注到了泰国房产，也加了几个在泰国的中介。

　　中介跟磊哥说，现在都是跟着政策“投资”，一带一路的东风已经吹到了东南亚，整个东盟都火起来了，而泰国肯定是头一个，“一年6-7%甚至10%以上的收益率不成问题，你要等到曼谷也限购，那就晚了”。

　　在“资产荒”的时代，10%的收益率，不可能不动心，彼时的余额宝已经长期在4%以下了。最终，在曼谷的素坤逸，磊哥买了一套40多平米的公寓，总价不到100万。

　　不过等房子买完了，中介之前说不成问题“6-7%甚至10%的收益率”，就成了一个大问题。

　　公寓的配套设置还算是很齐全的，但是齐全也意味着不菲的管理费用，住与不住，钱还是要交的；泰国湿热的气候，对于空置房是非常不利的，想要出租，房子就要进行一次再装修；装修完了房子就可以租住去了么？

　　不，能不能租出去，完全取决于中介的心情，以及他手里的“存货”数量。毕竟他积极促成房屋的买卖，但是并不能保证全部能租出去，虽然他在买卖的初始阶段是这么保证的。

　　磊哥说，“我这一年多，管理费交了，装修完成了，但房子基本上是空置的，因为中介说，租房行情不好，长租没客户，短租不合法，但是你看曼谷的房价，涨幅每年可不止10%啊。”

　　所以，理论上磊哥的房子已经超过了100万。但是，仅存在理论上，因为想卖，很难。中介没有告诉磊哥的是，泰国本地人，鲜少数人买二手房，因为本地人买新房就有政策保障，反观二手房市场，更像是在泰国的“老外”们自己玩的击鼓传花的游戏，只不过这个“花”变成了房子。

　　俄罗斯业主传给韩国业主，韩国业主传给我国港台地区业主，港台地区业主再传给中国内地的业主们，而在中国人大量涌入，房子基本上在中国人内部流转。

　　如果这么看，买房不像是一笔投资，更像是接盘。

　　这个五一过后，仍在为“接了盘”而苦恼的磊哥仍然能收到其他中介的推介信息：“泰国新国王加冕，别错过泰国的黄金十年，泰国房价又涨一波，曼谷房产了解一下？”

　　02

　　又岂止是泰国的房价涨了一波了，整个东南亚都成了中国人买房的大本营了，而这些国家甚至是欢迎中国资本进入当地的房地产市场。

　　互相促进嘛，房地产能够促进GDP数据的增长，而当地的GDP数据又成为吸引“高净值人群”前去投资。

　　但是，变化也就是转瞬之间。

　　●还记得“新加坡旁”的森林城市吗？在马来西亚的新山，距离新加坡最近的地方，轰轰烈烈的造城运动，那规划面积、那人口规模、那宣传架势，最欢腾的时候，你能够被森林城市的广告包围起来。

　　然而新上台的总理马哈蒂尔一句“不是投资是殖民”，连开发商都直接套牢了，就更别提在哪里购房的业主了，你看现在还有人再聊森林城市吗？

　　风水轮流转。

　　●前有“第二家园”的马来西亚，中有传统旅游目的地泰国，现在轮到东南亚“小马达”柬埔寨，尤其是柬埔寨的首都金边，在房产中介的描述中，金边被誉为“ 30 年前的深圳、20 年前的上海、10 年前的新加坡”，都是经济腾飞的时刻。

　　2017年，就已经出现了“宁买柬埔寨，也不买迪拜”的说法，然后就吸引了中国的炒房团的爆炒，当年在上海的一场房地产经纪峰会上，一个“朴素中年”砸2亿美金买一栋楼的故事一直为人津津乐道。

　　这哥们疯了吗？猫哥也不知道，但是知道现在，猫哥在街边仍然能看见某知名地产商在地摊上推介“金边XX城”。

　　根据地产商的一份宣传资料显示，“泛亚高铁”项目的触角可以伸到的国家中，都是房价即将腾飞的区域，但也都已经不便宜，作为“价值洼地”的金边，其房价也到了2.3万/㎡，就更不用说全球房价排在前三的新加坡了。

　　这个数据看起来就很刺激了，很多购房者很快就能回答“在世界最不发达国家购房是什么体验”了。

　　根据联合国贸发会发布的《2018年世界最不发达国家报告》，亚洲8个最不发达国家里，东盟占了3个（柬、老、缅），国人开始赌起了邻国的“国运”。

　　●不过在这点上，国内更明显些，去年5月份，朝鲜宣布“改革开放”，然后国内的三四线城市丹东房价立即“碰瓷式”上涨50%，甚至现在还有余威，五一之前，丹东甚至设置了“房价涨停板”来控制涨幅。

　　03

　　在不发达国家，涨也是虚涨，你得看当地人有没有接盘的能力，涨了能不能套现离场；而在发达国家，跌可是真跌，与东南亚的“欢迎态度”相比，澳大利亚则在想方设法将外国资本拒之门外，尤其是中国的“炒房团”。

　　于是随着南半球逐渐进入冬季，澳大利亚的房地产牛市也要到头了。

　　澳大利亚统计局（ABS）的数据显示，澳大利亚八个中心城市的平均房价在2018年跌了5.1%，到2018年第四季度，澳大利亚的国内住宅总价值已经只剩下6.7万亿澳元了。

　　ABS统计了8个中心城市的数据，其中5个城市的房价是下跌的，中国人最熟悉的悉尼，房价跌幅最大，年跌幅达到7.8%，墨尔本紧随其后，下跌6.4%，达尔文下降3.5%，珀斯下跌2.5%，跌幅最小的布里斯班也下跌了0.3%。

　　俩字，套牢。

　　虽然这个跌幅跟中国动辄10%的涨跌幅度相比是小儿科，但是澳大利亚已经延续了近50年的房地产牛市格局，让当地的房价已经足够高。但是现在，存量房越来越多，而进入接盘的资本越来越少，连续的下跌让当地的政府和银行都比较紧张。

　　紧张归紧张，但是并没有就此放松的意思，高昂的外资基础印花税和额外印花税照旧，还有空置房的“幽灵税”，此外移民政策再次收紧，在澳大利亚上一财年（2017.07.01-2018.06.30）华人的入籍获批率不足3%，而为了减轻城市压力，新移民想要定居大城市，要先“上山下乡”。

　　而在大量接受移民的情况下，澳大利亚人口仅2500万，只比上海多80万人而已。

　　西南财大中国家庭金融调查和研究中心（CHFS）做过调查，全国家庭新购房行为中，刚需仅占15%，那么也就是说85%都是投资需求。

　　如果将调研放在东南亚、澳大利亚这样的海外，所谓刚需就更是屈指可数。

　　既然是投资，就要想好怎么出手，击鼓传“房”，保不齐就做了接盘侠，而这一来一回的外汇怎么算呢？

　　当然这是另外一回事了。