北京土地市场“风向”微变

北京住宅用地供应与成交将迎来高峰。1月23日，北京市规划和自然资源委员会通过招标方式出让4宗住宅用地，成交金额119.35亿元，截至2月2日，还有16宗住宅用地挂牌待售，根据中原地产研究中心统计数据显示，上述20宗住宅用地起始总价371.6亿元，建筑规划面积达158万平方米，预计总成交金额将超过450亿元，若如此，将创下近一年来单月成交额的最高峰。

值得关注的是，今年北京土地供应将出现几个新的变化，诸如集体建设用地首次建设共有产权住房，部分住宅地块取消商品房限价，部分地块取消“70/90”政策限定等等。这些新的变化是否会打破现有的供应格局？对于北京房地产市场将带来哪些影响？

“限房价”宅地有望解禁扩围

众所周知，自2016年底北京住宅用地采用“限房价、竞地价”的方式出让后，限房价项目地块以及共有产权住房地块成为北京住宅用地的绝对供应主力，纯商品房地块供应基本消失。

但是2019年1月份，北京市规划和自然资源委员会预申请的两宗住宅用地由于不限房价，将上述格局打破。公告显示，两宗地位于朝阳孙河，京土整储预（朝）[2019]001号地位为二类居住用地，建筑规划面积43427平方米，起拍价24.49亿元。京土整储预（朝）[2019]002号地为住宅混合公建用地，建筑规划面积为47876平方米，起拍价23.89亿元。

事实上，孙河地块并不是北京首次出现的不限房价地块。2018年11月26日，富力、中交联合竞得延庆区延庆新城03街区会展中心东侧地块土地一级开发项目（二期）YQ00-0003-0010等地块旅馆及二类居住用地，该地块住宅部分不限售价。此外，预申请地块中，北京市丰台区南苑石榴庄0517-L02地块，同样未限定商品住宅销售均价。

合硕机构首席分析师郭毅分析，在北京商品住宅成交价格企稳回落的当下，调控压力已经大大减轻，预计未来在土地出让环节，也将采取更为灵活的出让规则。“不限价地块将会继续出现，原有相对固化的格局肯定会被打破。但是限售价对于北京房地产市场并不会带来核心影响，而‘70/90’地块的减少，可能会带来北京住宅供应结构的改变。”

不过在58安居客房产研究院资深分析师李震看来，2019年土地供应格局大概率还将会延续2018年的态势，除了极个别项目外，限价会依旧从严。“今年的市场依然会以限房价项目为主力，个别不限价地块很难扭转购房者和房企观望情绪，对市场短期内的格局不会有影响。”

“70/90”政策松动高端地块或取消

伴随着“限房价、竞地价”的土地出让方式，使“70/90”政策重出江湖，即居住建筑规模中套型面积90平方米以下住房面积所占比重达到70%以上。据不完全统计，在北京大部分的限房价项目地块中，都有“70/90”政策限制。

“70/90”政策满足了刚需刚改人群对于中小户型的居住需求，但是从另一层面也导致了高端改善人群住房供应的不足。郭毅表示，受70/90政策限定，大部分限房价项目70%的产品需要做成90平方米以下的中小户型，不仅导致高端改善人群产品供应的减少，还使得部分住宅产品品质“开倒车”。

不过，记者发现，在2018年出让的限房价项目地块中，位于昌平沙河、朝阳孙河的个别住宅用地不受“70/90”政策影响，诸如中海丽春湖墅、禧瑞春秋、天瑞宸章等项目。另外，2018年11月，北京超过300亿收入的土地大战中，备受关注的两宗采育住宅用地，也不受“70/90”政策限制。

诸葛找房首席分析师陈雷指出，经过两年多的政策调整，目前北京房地产市场已经基本恢复稳定，所以没有必要用政策继续干预市场产品分配，通过“70/90”政策微调，也是希望市场需求及产品自行调整。

不受“70/90”政策限制的地块是否会越来越多？在业内人士看来，整体并没有放松，但不排除一些高端属性的地块，可能会取消“70/90”政策限制。郭毅表示，今年在土地供应上，出现了一些不限房价、不限“70/90”的产品，会有效补充高端改善人群供应不足的局面，使开发商追求品质化、绿色科技的趋势能够保持下去。

集体用地建共有产权房或扩围

北京土地市场另一个重要的变化是，集体建设用地首次建设共有产权住房。2018年12月27日，北京挂出3宗集体建设用地公告，将于1月16日开始竞买，预计1月30日完成挂牌出让。根据公告，三宗地块总建筑规模达34万多平方米，销售均价为29000元/平方米（含全装修费用），而同区域的限房价项目限售均价不超过52449元/平方米。

大兴作为我国33个县（市、区）集体经营性建设用地入市的试点地区，从最初的集体建设用地只能用于产业用地，随后探索用于建设集体租赁住房，如今试点探索用于建设共有产权住房。

集体建设用地建共有产权住房，不仅将增加北京住宅用地的供应渠道，还将有效平抑地价与房价。李震认为，集体土地入市不仅可以分担国有用地的压力，供地模式的松动，在一定程度上也为后续的土地市场交易活跃提供支持。同时，当更多类似案例加入到土地供应市场后，也能刺激一般商品房的价格调整，长期来看对北京市场高房价有一定缓解作用。

这种新的出让模式对于北京土地供应格局以及未来的房地产市场将产生质的变化吗？郭毅表示，这种尝试先有试点，需要有一个过程，不会那么快铺开。李震也认为，目前集体土地入市还仍处于初步探索阶段，大兴瀛海地块的试点效果短期内不会影响目前供地格局，还有待观察。

但是，李震指出，北京郊区如昌平等地存在大量集体土地，不排除在合适的时机仿照瀛海地块入市的可能性。