“双十一”临近，北京的部分新楼盘也开始打折促销。中国证券报记者11月9日走访北京地区多个楼盘发现，新建住宅市场在进入10月后明显加快促销力度：有的新盘直接降价推出限时特价房，有的精装修减配改毛坯，还有的买房送车，以此来吸引购房人。二手房市场也降温明显，部分区域二手房降价销售力度增强。

业内人士认为，降价促销是开发商和二手房业主为了促成交易而采取的手段。但近期部分一线城市限竞房集中入市，叠加调控导致部分需求萎缩。

限竞房也促销

11月9日，中国证券报记者来到位于朝阳区肖庄附近的一处新楼盘，售楼处看房的人很少，样板间里的人也寥寥无几。这个定位高端楼盘的项目，单价为7.9万/平米，户型从86-160平米不等。该楼盘8月份开盘，至今仍在大力度宣传，并声称有9.9折—9.7折之间不等的折扣。

售楼处销售人员表示，只有总价1000万元以上、137平米以上的户型才有折扣。一次性交全款有9.7折，15天内交齐。一次性交全款的40%，有9.9折优惠。若不是楼市低迷，这种高端项目早就没有房子了。而被认为低于市场价的限竞房，由于下半年大量入市，项目去化不甚理想，部分楼盘也推出了9.9折、降价销售等促销活动。

甚至还有房产中介机构推出“双11光盘节”，包括万科、保利、中粮、远洋、招商在内的多家大型品牌房企的部分在京楼盘均有参与。截至目前，该活动已吸引到数百组意向客户，150余套优惠房源有部分已被认购。

别墅项目销售方面，豪宅网CEO刘军介绍，“双十一”期间，北京高端别墅也是折扣惊人，以大量新盘聚集的昌平奥北别墅区为例，目前的促销折扣力度从10%-37%不等。

刘军认为，主要与项目和开发商的需求有关，有的项目在顺销阶段，借助“双十一”促销，一般折扣在10%左右。而有的项目临近清盘或者年底回款任务较大，就会折扣力度巨大，给出20%以上的折扣。

与此同时，北京二手房市场也明显降温。中国证券报记者11月9日走访月坛、天通苑、回龙观等多区域中介门店发现，多数门店均显冷清。房产经纪人李强向记者表示。“公积金新政后，买房者观望情绪比较严重。就像这边刚成交的一套57平方米的两居室，7月份挂牌价是750万元，降到720万元时房主没卖，最终以670万元成交”。

此外，天通苑、回龙观等五环外区域近期降价力度较大，且待出售二手房源十分充足。位于天通苑附近的某中介门店工作人员向记者表示，店面人员坦言，“最近卖的多，买的少。去年3·17调控前，二居室报价在6万元以上，今年6月份也得4.5万元以上，现在算下来也就4.2万元。”店面人员指着一套报价360万、86平方米的两居室向记者极力推荐。

供求关系转变

随着今年大量限竞房入市，北京市场供求关系正在发生转变。

中原地产研究中心统计数据显示，截至目前，北京年内商品房住宅供应套数已经达到了32635套，这也是最近3年第一次超过3万套。而2017年同期住宅供应量只有20269套，年内供应量同比上涨幅度达到了61%。库存面积也出现了明显上涨，目前住宅库存高达6.6万套，相比去年末上涨了1.3万套。

其中，限竞房的成交情况远远不及预期。中原地产研究中心数据显示，截至目前，北京合计入市26个限竞房项目15982套房源，而网签累计只有2767套，网签销售率只有17.3%。而市场已经入市的这些项目，平均去化只有3成多。

二手房价格波动方面，多个房地产研究机构统计数据显示，10月以来，北京二手房成交量及成交均价均呈下降态势。

贝壳研究院数据显示，10月份，北京二手房销量环比跌幅达四成，创今年2月以来近8个月销量新低。成交均价为61103元/平米，环比下跌1.2%，连续两个月环比下跌。

此外，链家自有成交数据显示，11月第1周，北京二手住宅链家成交均价5.97万元/平米，环比跌幅达2.8%，是2018年以来剔除受节日、政策等因素影响之外的周度跌幅最大值。

诸葛找房首席分析师陈雷对中国证券报记者表示，近期新房供应加速，但市场观望情绪较浓。9月公积金政策调整后，市场购买力尤其是首置刚需购买力被进一步削弱，市场遇冷较为明显。

中原地产首席分析师张大伟则认为，随着后续供应量的继续上升，去化难度加大，区位属性不好的限竞房有可能开始价格战。

一线城市价格环比下降

除北京外，上海、广州、深圳等一线城市房价从8月份也都出现了转折。据国家统计局发布的数据，8月，15个一线和热点二线城市新房价格首次全面停涨，二三线城市新房价格环比涨幅均明显回落。9月，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均下降，二三线城市涨幅继续回落。

“多个城市房地产市场出现冲高回落，房价调整开始从点蔓延到区域，热点城市房价逐渐下行，购买力很难再支撑市场继续走高。”张大伟表示，北京、上海等热点城市进入“卖不完”现象，库存均出现环比上升，除少数热点刚需项目外，去化率快速下行。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，不管新房还是二手房，近期成交都不活跃。降价促销是开发商和二手房业主为了促成交易而采取的手段。一方面与年度冲刺销售业绩有关，另一方面，也与对未来预期较悲观有关。

针对后续走势，陈雷预测，供求双方一直在变化，部分一线城市新增住房供应大于当月成交，是由于近期限竞房集中入市造成，部分需求萎缩是调控导致。去除政策因素，一线城市房地产交易还远没有达到供不应求的地步。