在北京今年以来推出的众多“限竞房”项目中，90平方米以下户型可以满足刚需客的住房需要，但是动辄总价上千万元的别墅则显然不是面向此类人群。然而实际情况却是，限竞房中的刚需房源受到冷落，而别墅房源却销售火爆。

记者近日在实地走访中发现，不少限竞房项目中的别墅产品，大多呈现出微缩样貌，即存在各种“减配”。

北京院子二期样板间 “减配版”别墅盛行

合硕机构首席分析师郭毅郭毅向记者表示：“开发相对低密度的产品，有利于实现房企的经济效益。”

别墅向来面对的是有着足够资金、需要改善住房条件的人群。但是建于限竞政策下的别墅，同样需要满足限价要求，则必然导致总价比商品房别墅低。较低的售价则会导致限竞房中的别墅存在各种节约成本的做法。

记者注意到，限竞房中的别墅首先都呈现出微缩样貌。限竞房中的别墅以叠拼和合院为主。以合院为例，表面上别墅的面积为200平方米有余，但有限的空间被分隔在了上下三层，一些楼层仅有60平方米左右，一个看过样板间的顾客说：“我感到有些压抑。”这显然和真正的别墅有距离。

同时，很多别墅项目还没有样板间。一名销售人员在谈到竞品时表示：“他的单层面积很小的，你不看样板间只看数据是想象不出来的。”

叠拼别墅就更显得支离破碎。所谓叠拼，是将一整栋别墅上下两部分隔离为两户出售。销售人员表示，上户的业主也会配有地下室，通过别墅中的电梯相连，也就是说到自己家中的某个区域，必须通过别人家。就连瑞悦府的销售也不得不说：“叠拼就是入门款的别墅。”

这些都表明，限竞房中的别墅存在各种“减配”。

祥云赋项目沙盘 “偷面积”变身“赠送”

限竞房别墅还会用各种“偷面积”的行为冠以“赠送”名义增加购房者的获得感。在采访的别墅项目中，销售人员无一例外都向《每日经济新闻》记者表示了“这个露台是送您的”“这个阁楼是送您的”“这个挑空是送您的”等等。“说是赠送的面积，其实都是你掏了钱的。”一位孙河地区的销售这样说。

除了赠送面积，地下面积也是限竞房别墅推销中的重点。销售人员乐于向购房者推荐地下室的使用功能，表示可以做会客厅、健身房等。但事实上只有地上的面积为70年住宅产权，而地下室的部分的性质是50年的仓储，销售人员故意淡化了这一细节。经过各种面积的“赠送”和“优惠”，原本地上200平方米的面积被渲染成了400多平方米，销售人员为购房者计算的均价也就显得便宜了很多。

为了增加面积，祥云赋的销售人员向记者表示，他们项目会将别墅区域的地平面整体向下挖一层。所以同样的建筑形式下，原本地下一层就能够当作是入户的一层用，也即原本的建筑是地上3层加上地下2层，之后就变成了地上4层加地下1层。此前的地下1层虽然如今当入户的1层用，但是仍是仓储的性质，而且要收较低的物业费。

这些举措，无一不是为了令已经“减配”的别墅显得更有吸引力，令一些入门级别墅的消费群体下定决心。别墅的建造成本低，资金回流速快，获客高效，限竞房开发商追求短平快的策略可见一斑。

郭毅也认为：“限竞房别墅开发地下空间，能够有效缓解限竞房别墅地上面积较小的现状，是提升别墅品质的有效手段。”

“限竞房不是保障房而是商品房。”对于别墅产品，郭毅这样说。