艾森网消息：受益于春节后的购买潮和不错的推盘量，上海楼市3月成交创下了历史近十年来的历史新高。

《第一财经日报》报道，记者综合多家机构数据显示，3月上海市商品住宅的供应量为86.4万平方米，环比上升456.8%，同比上涨69.2%。成交量为221.4万平方米，环比上升210.5%，同比上涨183.9%，该成交量为上海近十年来的历史新高。同时，上海楼市的成交均价为为3.3万元/平方米，环比下跌9.1%，这是2016年以来楼市均价首次出现下跌。

量升价跌

上海楼市的成交均价有所回落，这源于3月的中高端项目有所减少，同时外环外的刚需项目增加。

记者综合上述机构数据显示，上海3月开盘的27个楼盘中，位于外环外的楼盘占据24个，其中20个属于刚需楼盘。从项目表现来看，3月成交量排名前十的项目中，均价低于3万/平方米的项目达到七个。3月成交表现最好的为位于金山新城板块的金瀚园，共成交221套，成交金额为3.89亿元，均价12643元/平方米。上海住宅均价不断走高的同时，金山以均价1.2万/平方米的价格优势直接吸引在金山工作以及预算较低的刚需户的需求。

虽然3月份的供应量环比大幅增加456.8%，但仍未能缓解上海楼市供小于求的现状。“从供求比方面看，今年3月继续延续楼市供不应求的态势，已连续5个月供小于求，供求矛盾较2月稍有缓解，从2月的0.22:1上升到目前的0.39:1，但供求比仍在低位徘徊，供求矛盾突出，这也不难理解开发商为何总是出现日光盘的情况。”上海链家市场研究部总监陆骑麟告诉记者。

事实上，大部分开发商的报价也比春节前贵了不少。《第一财经日报》记者采访获悉，绿地位于松江泗泾的项目春节前均价约2.8万/平方米~2.9万/平方米，2016年3月加推后均价超过3.2万/平方米，而购房者准备买房却发现无法网签。该楼盘销售对购房者表示，这个项目涨价幅度不少，网签的价格远远高于申报价格，所以房管局不同意网签。

上述案例比比皆是，很多开发商都因为市场好而不愿意出售自己的楼盘，抢房成为常态。

新政后遇冷

但是这样的情况在3月25日发生了改变。上海宣布将严格执行住房限购政策，提高非本市户籍居民家庭购房交纳个人所得税或社保年限，自购房之日起计算的前三年内的本市累计缴纳两年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满五年以上，同时限购审核将前置至交易备案环节。此外，上海还将执行差别化住房信贷政策，二套房普通住宅首付比例提高到50%，二套房非普通住宅首付比例提高到70%，此前二套房的首付比例为40%。

正荣地产营销总监刘翔告诉《第一财经日报》记者：“3·25新政出台后，我们大概减少了30%的上门量，很多客户因为政策收紧而被挡在了门外。”

记者从上海龙湖内部获取的一份研究报告显示，上海325新政由于提高了社保缴费年限，预计开发商将损失80%非上海户籍客户，全口径客户损失20%。其中，二套房首付比例的提高，对于外环内的新房影响更大。综合上述政策，预计有40%-50%的全口径客户交易受阻。

而上述绿地楼盘也是感受到了新政的压力，在新政之前某夜间紧急加推楼盘，一位购房者正是在3月24日晚间完成的网签。

上海3·25新政大大的提高了购房的门槛，也限制了部分的购买力。张华(化名)此前在北京工作，已经将工作辞掉准备和妻子一起来沪发展，买房就成为重要的一个环节。“我们刚把工作辞掉上海就发布新政，对于我们而言买房的日期无疑就要延后(由于社保要求缴纳满五年)，这样一来我们就犹豫是否定居上海，毕竟再等五年买房真的太痛苦。”张华告诉记者。

上海中原地产市场分析师卢文曦告诉记者：“我们发现行政后对楼市影响相当明显，双休日来客量比之前减少一半。二手房并且挂牌量比平时周末减少约两成。买家方面来看，由于限购标准提高，至少三成客户受影响而不能购房。”

事实上，过去一年上海的刚需及中端改善类产品的成交量为总成交量的80%~90%，3·25新政无疑对于这些改善型客户有了一定的抑制。戴德梁行的一份研究报告指出，过去一年中端改善(总价350万~800万)及高端入门(总价800万~1500万)成交量占总成交量比例分别提升5%及3%。

戴德梁行华东区综合住宅服务主管伍惠敏告诉记者：“此次3·25新政旨在留下通过房屋置换后的资金加上自有资金的实力买家入场购房，挤干投机投资的水分;对于外地户口的购房需求，购房社保年限的提高，意在过滤中短期、稳定性相对较差的外地客群。预计上海的住宅成交量将会在近两三个月内有所萎缩，但对住宅均价的遏制作用不会非常明显。”

“上海市场还是处于供不应求的状态，我们认为这个政策会大大降低交易量，但是楼市还是会保持平稳健康发展，房价也不会出现悬崖式下跌。”刘翔告诉记者。

上海中原地产总经理刘天旸认为，此次调控的方式、时机和2005年类似，按照目前市场反应来判断，未来6个月楼市将处于调整期。从节奏来看，先是客户量减少，接下来成交随之而降，销售价格出现松动，部分需要现金流的发展商或小业主需要面对现实调整销售价格预期。