2018年第17期《半月谈》刊发文章《精装变“惊装”！装修费咋比实际高出30多万元？》，关注近期成都等多地发生的精装房纠纷。精装为何变“惊装”？“限价令”下哪些风险值得关注？来了解一下。

　　半月谈记者李倩薇 张斌

　　今年以来，成都、西安、南京、武汉等多个城市相继出现精装房维权事件，且主要集中在限价后销售的楼盘。在各地的“限价令”下，开发商力图通过搭售高价低质的精装修博取利润空间，此类楼盘近期进入集中交付期，因而导致维权事件频发。受访人士表示，精装问题房维权事件爆发、地产商资金链隐忧、部分调控政策难以为继等情况亟须引起相关部门高度重视。

　　“限价令”下部分城市精装房纠纷频发

　　6月26日，因精装房问题，涉及万科、中海、龙湖、融创等约40个楼盘的几百名业主在成都市房管部门大楼外聚集维权。7月25日，更大规模的购房维权者队伍再次聚集在成都市房管部门大楼外。除成都外，西安、南京、武汉等地均出现多起不同规模的精装房业主聚集维权事件，且集中出现于限价楼盘。多个城市的维权视频、照片在微博和微信群流传，引发群众热议。

　　成都一楼盘业主郑先生告诉半月谈记者，他买的房子除去公摊面积约为100平方米，开发商收取的装修费高达40多万元，但业主找第三方机构测算的实际装修费用仅为10万元。“新房限价了，开发商从房价挣的钱不够，就通过装修来凑。”郑先生说。

　　参与维权的业主们认为，成都市场上开发商的成品房精装标准大多在3000元/平方米，但是根据开发商公示的装修细节和样板房配置来计算，每平方米装修成本在几百至1000元左右。

　　在近期交房的西安一楼盘业主冯先生家里，半月谈记者看到，屋顶、墙上、地面等处被贴上了数十处“问题标签”。这些标签是冯先生请验房公司查验后的结果，问题包括多处漏水、材料较差、瓷砖大面积空鼓等。小区业主们认为，开发商承诺的每平方米最高3000元的装修标准实际不到1000元，因此该小区该批次交房的736户中只有约100户的业主同意收房。

　　西安荣格房地产营销策划有限公司总经理杨海山从事验房工作已有11年，他总结精装房存在的问题大致分为两类：一类是因为施工方干活粗糙、工艺落后，比如墙面粉刷不平、瓷砖空鼓容易脱落等；另一类则涉及使用劣质材料、偷工减料甚至危及居住安全。“比如，按照施工要求，排水管道穿越楼板要安装防火阻燃圈，以有效防止火势蔓延。但有的开发商要么安装后不用螺丝固定，要么专门购买劣质阻燃圈。”

　　新房遭疯抢，开发商以精装博取利润

　　2016年下半年开始，全国多个城市房价迅速上涨，地方政府密集出台调控政策。半月谈记者从成都市房管部门了解到，自2016年被纳入全国16个房地产重点监控城市以来，成都近两年实现了将新房销售均价稳控在2016年10月的水平，即7493元/平方米的既定目标。

　　多位受访者表示，这一均价明显低于同类城市甚至一些三四线城市，形成“洼地”效应，致使二手房价格一路走高，新房与二手房每平方价格普遍形成高达几千元的“剪刀差”。开发商开始惜售，供应量减少；购房者则“蜂拥抢购”，觉得“买到即赚到”。半月谈记者采访的多位业主表示，购房之初并未仔细查看装修合同，有的连样板间都没看就签订了合同。

　　与限价令相对应的是多个城市土地价格走高。西安美城房地产顾问股份有限公司的分析则显示，7月份西安市共成交土地37宗，月均楼面价2803元/平方米，环比上涨39.9%，同比上涨75%。

　　成都太行瑞宏房地产开发有限公司负责人说，公司2015年在成都主城区竞得地块的楼面价为3500元/平方米，而2017年在远郊县竞得地块的楼面价则达7700元/平方米。四川置都房地产开发有限公司负责人认为，近两年开发商拿的地，有的楼面价已逼近甚至超过周边新房价格。很多开发商要么延迟开发，要么就通过精装房等方式来博取利润。

　　西南财经大学经济学院副教授刘璐认为，目前不少城市并没有针对精装房出台相关规范，这也是多地精装变“惊装”的重要原因。

　　三大风险亟须关注

　　多位专家和业内人士呼吁，在落实中央要求和地方密集调控下，各地应关注三大风险点：

　　一是政策不完善的情况下，更多精装房上市将带来维权事件频发。浙江大学公共管理学院土地管理系主任吴宇哲认为，精装住宅是未来趋势，可以减少分散装修带来的噪音、粉尘污染，也能避免随意改造对建筑结构带来的安全隐患，但前提是各地须完善相关政策。

　　2018年3月，成都市城乡建设委员会出台名为《<进一步加快推进我市成品住宅发展的实施意见>的实施细则（暂行）》的文件，对成品住宅的设计、报建、装修、销售等环节做出明确规范。今年6月，长沙市住建委出台《关于新建商品住宅全装修价格核算规定的通知》。文件显示，两地均要求精装房装修的价格须由有资质的第三方造价咨询机构核算，经住建部门核定后方可预售。同时，装修明细必须写进合同。半月谈记者从成都市城乡建设委员会了解到，成都市已于近期开展精装房专项整治行动，对业主集中反映的问题进行处理。

　　然而，相当一部分城市目前在该领域仍然没有细致的政策可循，以致开发商以精装修变相抬价，即便是已出台政策的城市，此前遗留的问题房也将于近两年集中上市。因此，在未来较长时间内，集中维权事件预计仍会频发。

　　二是“限价令”下地产商存在资金链隐忧及还贷风险。多名受访的房企负责人表示，“降低企业负债率”近期在房地产市场表现得非常明显。一方面是房企融不到资或融资成本过高，另一方面是地产商面临债务到期的压力很大。在“限价令”下，很多企业在“硬扛”，但未来很可能出现房企资金链断裂或贷款逾期的风险。

　　三是部分调控政策难以为继。成都市房管部门有干部认为，成都楼市调控早、基数低，现在通过把郊县和热点区域的新房搭配销售来达到调控目的。但长久来看，仅靠行政调控“难以为继”，应打好“组合拳”，深化精准调控。

　　刘璐建议，应稳控地价，进行房价与地价、新房与二手房的联合定价，让开发商有合理利润，主动供货，缓解供需矛盾，从而缓解房价上涨压力。同时在需求端，通过财税、金融、行政调控等手段，遏制投机性炒房。

　　首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池认为，房地产带动60多个行业，应密切关注其市场波动对上游的钢铁、建材、化工、机械，下游的家居、装修、家电等行业的影响。