日前，为认真贯彻落实国家调控要求，切实支持合理自住需求，努力做到职住平衡、坚决遏制投机炒房行为，我市借鉴其他城市成熟经验，对原有调控政策进行了完善，出台了《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》（以下简称《通知》）。

　　记者了解到，《通知》对限购对象、限购方式、新入户人员的购房条件等，均作出了调整和完善。那么，政策出台的背景是什么？这些政策调整是出于何种考量？16日，成都市房管局相关负责人对新政进行了详细解读。

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　　为何将限购对象调整为家庭？

　　缓解市场供需矛盾，遏制投机炒房行为

　　新政为何将限购对象由个人调整为家庭？市房管局相关负责人表示，2016年10月1日，我市执行住房限购政策时之所以将对象锁定为个人，主要考虑到当时我市商品住房市场供应相对充足，部分区县还存在去库存压力，房价整体水平还相对较低。

　　但目前市场供需关系已发生逆转，供需矛盾较为突出，投机需求钻“个人限购”空子而炒房的现象时有发生。目前，杭州、武汉、南京、天津、厦门等15个热点调控城市均是以家庭作为限购对象。

　　因此，为了缓解市场供需矛盾，遏制投机炒房行为，立足于保障刚需、保障改善性需求，借鉴其他城市经验，《通知》将限购对象由个人调整为家庭。

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　　为何新购住房需考虑家庭已有住房套数？

　　遏制已拥有多套房家庭炒房动机

　　关于限购方式的调整，市房管局相关负责人也进行了解读。他表示，2017年我市城镇居民人均住房面积已达到43.5平方米，居住条件得到极大改善，但不少居民基于资金保值增值需要，尤其是受新房、二手房价格倒挂的刺激，仍在积极入市购房，导致投机炒房现象一定程度存在。

　　为坚决贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，遏制已拥有多套房家庭炒房动机，《通知》借鉴其他城市经验，将限购方式由只考虑新购住房套数调整为新购住房时需考量家庭已有住房套数。

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　　为何调整新入户人员购房条件？

　　堵塞漏洞 避免出现为购房而入户现象

　　关于新入户人员购房条件的调整，该负责人表示，此前执行的限购措施对新入户人员没有稳定就业且缴纳社保的要求，导致部分投机需求通过入户方式达到购房目的，进一步加剧了供需矛盾。为了堵塞漏洞，避免出现为购房而入户现象，也为了促使新入户人员在我市创新创业和稳定就业，实现职住平衡，《通知》要求户籍迁入限购区域未满24个月的购房人，应在限购区域稳定就业且连续缴纳社保12个月以上，方可在我市新购买住房。

　　对于新入户人员，我市已采取了一系列的政策措施，支持其通过租赁方式解决居住问题。

　　一是我市通过实物配租和发放公租房租赁补贴的方式对符合条件的保障对象提供租房支持；

　　二是我市市场租赁房源充足，目前全市有60多万套市场化住房尚未出租，给新入户人员租房提供了较多的选择和充分的保障；

　　三是国有住房公司将加快投放一批国有租赁住房向社会出租，同时我市已出让的18宗配建租赁住房用地，可建租赁住房36.7万平方米、4500套左右，也将陆续上市；

　　四是全市已开工建设了37个人才公寓和产业园区住房项目，可建住房590万平方米、7.4万套，正在加快建设中，建成后即可投放市场；

　　五是建立了住房租赁交易服务平台和住房租赁服务大厅，为新入户人员租房提供高效、便捷、精准服务。

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　　对离异后购房、父母投靠入户后单独购房进行限制

　　防止炒房 避免产生道德风险

　　该负责人表示，新政中关于“父母投靠入户购房、离异购房”的有关规定，是为了防止个别居民以投靠、离婚为手段达到购房、炒房目的，避免产生道德风险，保障公平购房权利。

　　《通知》借鉴其他先行城市经验，对离异后购房、父母投靠成年子女入户购房进行了限制。夫妻双方离异后，任一家庭成员两年内购买住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算；父母投靠成年子女入户的，不得作为单独家庭购房。

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　　新政实施时间怎么算？

　　自2018年5月16日零时开始实施

　　据该负责人表示，新政自2018年5月16日零时开始实施。实施之前商品住房已在全市统一的商品房买卖合同网上签约系统完成定购、拟定合同、已售（备案）状态之一的；二手住房已在存量房交易服务平台上完成打印“成都市存量房买卖经纪服务合同”（居间成交）、“成都市存量房买卖合同”（自由成交）的，按原政策执行。实施公证摇号销售的商品住房项目，批准预售时间在2018年5月16日以前且尚未开始报名登记的商品住房项目以及批准预售时间在2018年5月16日以后的商品住房项目，按新政策实施。

　　比如张三已于此次政策实施前购买了1套商品住房，并已经与开发企业在商品房买卖合同网上签约系统中拟订合同，在销售现场公示系统和成都透明房产网上均查询到该房源状态为“拟订合同”的，按原购房政策实施；比如张三在成都房协购房登记平台上参加了2018年5月16日前批准预售的商品住房项目摇号报名登记，按原购房政策实施；比如张三购买的是2018年5月16日以前取得预售许可证但尚未开始报名登记的商品住房项目，按新购房政策实施。

　　专/家/解/读

　　成都楼市调控政策再度完善

　　堵住投机购房漏洞 保证合理自住需求

　　对于日前出炉的成都房地产市场调控新政，西南财经大学经济学院副教授、博士生导师刘璐也发表了自己的观点。在他看来，当前成都再次升级楼市调控政策，是贯彻中央“房住不炒”的重要落地举措，可以使得本地的楼市调控政策进一步完善，堵住漏洞，保证合理自住需求。

　　事实上，成都在去年11月已经发布了“三位一体”的楼市调控五年大规。未来成都不论是土地供应还是新房供应，都有充足保障。当前成都新房市场出现的局部供不应求的现象只是一种暂时性的结构性问题。随着新房市场“开源节流”调控政策的持续推进，这一短缺现象有望逐步缓解。

　　新一轮调控

　　能有效缓解市场供需矛盾

　　刘璐认为，目前成都楼市的现状可以从两个方面来概括。从二手房市场来看，由于已累积了较大涨幅，基本可以判断达到了阶段性的高点。从新房市场来看，由于在一些区域新房价格低于二手房，导致这些区域的新房市场供需矛盾较为突出。在成都实行摇号买房政策之后，这主要表现为在一些区域新房的摇号中签率较低。

　　2016年10月以来，成都的房地产调控措施已经历多次升级，可以看出成都的房地产调控效果是卓有成效的。鉴于市场情况的变化，成都针对新房市场的新一轮调控，将主要本着进一步“开源节流”的思路来展开。

　　“开源”就是进一步增加新房供给。例如，成都市已发布360万平米新房源计划。如果按照平均100平米一套房来看的话，这就是3万多套新增房源，可以大大缓解新房市场的供需矛盾。

　　“节流”就是抑制不正常的购房需求，主要是投机性购房需求。在2016年10月以来的楼市调控中，经过多次升级，成都构建了以“限购、限贷、限价、限售、摇号”等为主的较为完善的楼市调控措施，成效显著。但在操作层面，仍有部分购房者利用政策漏洞进行投机性购房，加剧了新房市场的供需矛盾。从实际情况来看，利用“个人（自然人）限购让家庭多个成员买房（比如未成年子女）”、利用“落户的优惠政策买房”和利用“父母挂靠子女落户买房”是投机性购房较为明显的三大漏洞。因此本次成都升级限购的政策，其实主要就是针对这些漏洞为政策“打补丁”。只有把不正常的投机性需求挤出市场，才能够保护合理自住需求，缓解市场的供需矛盾。

　　摇号新规

　　对投机购房空间进行堵漏

　　就“公证摇号排序选房”的新规而言，刘璐认为，这是保证市场秩序和公平的有效办法。

　　他称，今年3月31日，成都已对摇号做出了“刚需优先”的升级，这是成都摇号选房政策不断完善的重要标志。在实际操作层面，主要有两个比较受人关注的地方。一是新落户人群的购房资格问题。二是“重复摇号”的问题，有人同时参加很多项目的摇号，大大挤占了宝贵的摇号资源。

　　对于第一个问题，随着成都限购的升级已经初步得到了解决。

　　对于第二个问题，一个自然人（或者家庭）如果同时参加很多项目的摇号，虽然增加了自己买到房的概率，但降低了别人买到房的概率，而且浪费了摇号选房的相关社会资源。此外，人们通常意义上对“刚需”的理解，是对工作地点和居住位置等有着较为刚性的需求。如果在全市范围内无差异地参加众多项目的摇号选房，特别是不区分户型和房屋