生活报 4月17日讯 春季，无论是商品房还是二手房，都是买卖交易“上升期”。然而，在房屋买卖、签订合同的过程中，因为疏漏或其他种种原因，难免有人会陷入纠纷。来自哈尔滨仲裁委员会的消息显示，今年第一季度，哈尔滨仲裁委共受理案件167件，其中房屋买卖纠纷多达47件，占各类受理案件之首。而在哈尔滨仲裁委受理案件情况的以往报道中，也多次提及房屋买卖纠纷“居多”或“居首”。

　　一套房屋，动辄几十万、上百万，对每个家庭来说都是“大事儿”。那么，在买房的过程中，如何避免纠纷，或者在纠纷出现时如何最大限度维护自己的权益呢？近日，哈尔滨仲裁委的仲裁员讲述了他们眼中的“买卖房屋闹心事儿”。

　　期房进户有误差  3%“标准值”的司法解释要知晓

　　买商品房，很多人会选择期房。都知道交付使用时实际住房面积可能与合同约定面积有误差，咋办？差多少补多少钱真的是“定律”吗？

　　两年前，市民张先生在松北区购买了一套期房。当时，张先生购买的那套住宅，合同约定建筑面积是135平方米，可进户时建筑面积变成了141平方米，按每平方米6900元购房价格，开发商通知张先生补交房款4.1万元。张先生觉得补差太多想退房，开发商不同意，双方为此“闹”到了哈尔滨仲裁委。

　　哈尔滨仲裁委案件部的关克鑫部长说，“相关司法解释中已有明确规定，在期房交付使用时，3%是一个‘标准值’，即房屋实际面积与合同约定面积的误差比绝对值为3%。”他解释说，除非合同有其他约定，否则进户时，若房屋实际使用面积比合同约定面积变大了，且误差比超3%的，开发商只能按3%这个‘上线’要求购房者补交房款；反之，若房屋实际使用面积比合同约定面积变小了，且误差比超3%，开发商不仅要将3%范围内的购房款返还给购房者，超3%部分，购房者还可要求双倍返还已交房款和利息。”通过计算不难发放，张先生那套房屋的误差比已经达到了4%，所以他有权要求对方解除合同并返还已付购房款及利息，或者只需按“3%”的标准支付开发商房款即可进户。

　　二手房交易出现“代理人” 买这样的房屋要当心

　　在二手房交易中，有时，买方或者卖方因为种种原因无法及时现身，于是委托第三人帮忙代办。如果遇到这样的房屋，你会和“代理人”签合同买卖房屋吗？

　　去年3月份，何女士在哈市南岗区看中了一套使用面积70平方米的住房，售价68万。当时，出面的是一位姓李的中年男性。他说自己是房主的弟弟，因为房主在外旅游得半个月后回来，于是委托他帮忙出售这套房屋。

　　看完房后，何女士和李先生到中介签订《房屋买卖居间服务合同》，并向中介暂交了1万元定金。可是，几天后何女士却接到中介打来的电话，说房主不同意卖房了，还称自己并未让弟弟代理。双方协商未果，他们到哈尔滨仲裁委申请仲裁。

　　经过仲裁庭调查，其实房主已把房子高价卖给了另一位看房者。但因李先生的“代理”行为是口头上的，何女士无法提供书面证据，所以最终经过调解，何女士获得了退还的1万元定金和2000元补偿。哈尔滨仲裁委的仲裁员介绍说，由于近年来人们流动性增大，如外出、移民、异地定居等，房主将房屋委托代理人买卖的越来越多，随之引发的纠纷也越来越多。对于这类房屋，建议要慎签房屋买卖合同；若十分心仪，最好让对方出具经过公证的授权委托书，这样才能减少纠纷或者最大限度维权。

　　写房屋买卖合同做借款担保 “赔了房子又搭钱”的傻事你别做

　　跟他人借款，为了让对方放心，竟然把自己的房屋用“买卖合同”形式抵押给对方，你想过这样做的风险有多大吗？

　　去年5月，哈尔滨仲裁委就受理了这样一起典型案件，仲裁员认为它虽是房屋买卖合同的“另类版本”，却值得关注。

　　受理此案的仲裁员回忆说，当时，吴先生和王先生一起到哈尔滨仲裁委申请仲裁，吴先生诉称，自己向王先生借款20万，王先生提出需要用吴的房产做担保，但是由于嫌办理房产抵押的程序太繁琐、时间长，双方便在借款协议外又签订了一份《二手房买卖合同》，假意把吴先生位于道里区的一套使用面积25平方米的房屋“卖”给王先生，吴先生还给王先生出具了“20万卖房款”的收条。可没想到，还款时吴先生却说借款和买房是两回事，让吴先生赶紧给他办过户手续。而在哈尔滨仲裁委，王先生也坚称，借款是借款，房屋买卖是房屋买卖。

　　“虽然知道吴先生很可能是‘受害者’，但是因为找不到证明‘两件事’就是‘一件事’的证据，我们只能裁定房屋买卖合同有效，且吴先生按约定日期还款20万给王先生。”哈尔滨仲裁委的仲裁员说，这是他们最不愿看到的结果。但法律需要证据支撑，所以他们建议，借款如果一定要用“房屋买卖形式”做担保，借款人和担保方一定要再签一份补充协议，说明具体情况，这样才能避免纠纷和损失。