承前所论，愚以为，既然港府”身家丰厚”，大可如特首林郑月娥所言，在可见将来，都不必太在意卖地收入的多寡，反映以减轻民众住屋负担为施政重中之重。在此思路下，未来推出的私楼地，无论多寡，大可悉数规定建”港人首置盘”，让新一代上车有望，避免国际游资与跨境投资者的冲击。

　　而公帑补贴的资助性房屋，则以提供”居住权”为主，弱化让业主获利的功能。如此，既可避免以公帑助人投资的道德风险，亦可缓和资助在线下两端市民的矛盾。

　　从绿置居、新居屋到首置盘，房协、房委会与市建局，究竟在林郑的房策布局中，将会担当何种角色?眼前只知将会有所变动，但方向未明。例如，房协、房委会同样兴建公屋，前者在财政上又果真如林郑所言，将由政府”一力承担”，甚或可免地价，那么，房协、房委会及其产品的市场定位又有何不同?

　　林郑如欲参考新加坡的房屋政策，狮城土地房屋政策之所以成功，八成人居于资助性房屋、人均居住面积为香港两倍，都仅属其果。狮城组屋政策成功之因，其一，在于数十年来，政府大力收地，新加坡公有土地储备，比绝大多数先进经济体都多。在土地开发方面，新加坡由中央自上而下地规划。港人到当地旅游，在此花园城市所见的绿茵处处，基本上是可供政府随时建屋之地。其二，当然就是政府厉行”具年限的土地使用权制度”﹙Leasehold﹚。

　　反观香港，本地城市发展之怪，在于政府土地向来不多，在”小政府大市场”、”简单税制、量入为出”的传统下，土地从来是按需开发，没有长远储备的惯例与条件。事实上，今天九龙湾两岸与湾仔区、东区不少沿海地，都是百余年来，由渣甸、太古、周寿臣、利希慎等华洋商人移山填海而来，政府角色有限。

　　与此同时，城市规划与更改用途的权力，又操诸行政部门以及由政府委任的城规会之手。由是形成港府无熟地、业权人无发展权的状况。显然，两任特首都意识到必须突破此死结，在”土地大辩论”完成前，林郑亦打了开口牌，与前任特首梁振英一样，倾向在维港以外填海。土地供应专责小组主席黄远辉亦明言，政府要建立土地储备，使之推动”公私合作”时，具有与发展商讨价还价的筹码。

　　然而，林郑是否低估了填海对渔业、生态、居住环境、航运的影响，尚难定论，最起码，渔业界近日就表达了对填海的强烈不满。在相关会议上，也有渔民指出了重点--难以相信填海所得土地，可以用来解决基层住屋问题。

　　事实上，1990年代以降，自回归前后至今，本港填海减少却非停顿，问题在于所得用地，十之八九都用在机场、西九、高铁，以及与之相连的高速公路之上，与1970、80年代，以填海地营建新市镇的发展模式，并非一回事。

　　愚以为，香港应当填海，但一如既往，填海地应适当地用作商业发展之用。根据新加坡的经验，港府可拿出政治勇气，统整、归纳新界乡郊土地业权，这比填海更能建立土地储备。以此基础，与发展商作”公私合营”，协同发展效应会更佳。