图：恒地以呎价超过五万元而夺得中环美利道停车场重建项目，可谓震惊全港

艾森网消息：大公网12月26日讯 今年楼市一片欣欣向荣，加上内地及本地发展商在土地争夺上又展开连场厮杀下，本港年内一口气诞生四幅百亿商业和住宅地王之馀，同时录得接近1300亿元的卖地收入，创本港卖地史上新高。当中中环商业地王的每呎楼面地价5万多元，更是震惊全港，亦随即令本港商厦市场起哄。

政府今年出售土地的数量虽不多，至今只售出16幅（截至本月22日），为七年来最少，较去年更减42.9%（39.3%），但卖地收入却刷新去年840亿元的旧纪录，年收超过1270亿元，按年急升逾50%。能如此“猪笼入水”，主要是在本地及内地发展商激烈竞争，加上政府推出多幅市区贵重地皮下，史无前例地一年内诞生四幅百亿地王，商业及住宅各两幅。

四幅地王贡献逾820亿

两幅住宅地王分别在今年初及年底诞生，二月截标的鸭脷洲临海豪宅地，在14家内地及本地财团竞逐下，龙光地产（03380）及合景泰富（01813）以近169亿元夺魁，率先改写信置（00083）牵头财团以118.2亿元投得小西湾住宅地皮的廿年旧纪录。年底信置重夺造王者地位，伙世茂房地产（00813）等共五家发展商联手，以近173亿元投得长沙湾临海地，成本地住宅地皮成交价的新纪录。

至于今年中“横空出世”的两幅商业地王，成交价更惊人。已超过廿年未有新商业地供应的商业核心区中环，政府于5月份截标的前美利道停车场商业用地，由恒地（00012）以志在必得之势，豪摘近233亿元拿下，每呎楼面地价超过5万元，无论成交价及呎价，当时均缔造本地卖地史纪录。不过，半个月后，成交价之王的宝座便拱手让予由南丰发展所投的启德商业地，此地成交价逾246亿元。

单上述四幅地王的收入，便超过820亿元，佔总收入64%，几乎等于去年全年卖地收入。如按政府财政年度计，今年四月份至今的卖地收入也接近907亿元，与年度收入纪录的1095亿元，仅差约188亿元，相信不难打破。

内房全年夺六幅住宅地

至于近年积极投地的内地发展商，可谓威尽今年上半年，五幅住宅地尽为其囊中物，上半年的中标率达50%。本港发展商下半年策动反击，加上中央对内地企业的境外投资有更严格规管下，暂仅雅居乐（03383）或有关人士投得一幅大屿山长沙地皮，中标率回落至约37.5%，如连世茂有份发展的长沙湾住宅地算在内，比率回升至43%，亦是一项新高。

今年一铁一局供应不多，港铁今年负责招标三个铁路上盖项目，信置财团夺其二，路劲基建伙平安不动产投得黄竹坑站上盖发展首期。市建局推出四个重建局项目招标，较瞩目为中环嘉咸街地盘C商业项目，由永泰地产及资本策略夺得，据知中标价约110亿元。

内房全面进攻

图：启德1F区2号地盘

内地发展商经过几年的观察及尝试参与投地，已开始参透本港地产市场的发展模式及规律，去年开始扩阔土地来源，今年更从各种方式的购地发展，包括收购农地及公务合作社旧楼物业，全方位向本地发展商开战。

内房约七年前开始渗入本港地产发展，初时出价只属试探方式，故中标率不高。惟近两三年，已跟本地发展商埋身肉搏，更不惜高价夺取重要地皮，令本地发展商无还手之力，如启德新发展区的12幅住宅地，便有三分二是落入内房之手。

内房还指向政府地皮，还向市建局及铁路上盖项目埋手。其中去年底高银金融伙华融金控便撕破原由本地财团垄断的铁路上盖项目“铁网”，成功投得何文田站上盖首期项目；随后今年初路劲基建及平安不动产再下一城，夺黄竹坑站上盖首期。

除公开投标外，内房也“学懂”在私人市场，收购旧楼物业作重建发展，如碧桂园（02007）今年便连续购入马鞍山白石耀沙路住宅地六成权益，及收购九龙城贾炳达道142至154号旧楼。

至于一直以本地大发展商为主、发展复杂兼须更花时间及资源的农地及公务员合作社旧楼物业市场，内房今年亦已开始涉足，如莱蒙国际（03688）今年便斥近三亿元购入多幅元朗及粉岭农地；雅居乐（03383）年底更成功斥四亿元购入鲗鱼涌英皇道992至998号的政府教师建屋合作社物业。由此可见，内房已较成熟认识本地地产市场的操作，已正式作全面进攻。

信置发力拿八幅地

图：信和置业主席黄志祥 资料图片

内地房企虽步步进逼，但部分本港发展商仍奋力抵抗。其中素有“楼市大好友”称号的信置（00083），今年投地最为进取，从各渠道，以独资或合资方式，共取八幅地皮，是本港六大发展商中，成绩最好。

近年“卖楼多过投地”的信置，导致今年未有全新楼盘推出，为免土储出现断层，信置今年奋起出价，在多次“投地战争”中，都能成功击败热门的内房及新地等大财团，从政府卖地及一铁一局项目的投标中，夺得多幅住宅及工业地皮发展。

从政府卖地中所夺的三幅地皮，以长沙湾住宅地最为瞩目，除是产生新住宅地王之外，亦是合内地与港资五大发展商的财力，击退当时被视为大热的新地（00016），因新地此前才高价夺得毗邻酒店地。有多达30家发展商哄抢的马鞍山白石临海住宅地，信置独资以新界中最高每呎楼面地价近1.16万元摘标。

另信置以财团方式成功分别力压热门的新地，及路劲基建（01098），投得西铁锦上路站上盖首期，及南港岛线黄竹坑站上盖第二期；同时于本月中再成功投得中电（00002）位于旺角亚皆老街前总部的住宅重建及保育项目，估计单是中标价及补价，便约达50亿元。连同市建局的两个商住项目及其收购嘉咸街旧楼作土储等在内，信置为首财团，今年共约400亿元买地。

此外，已连续四年未曾投得官地的新世界（00017），今年不单是“零的突破”，更一口气连夺长沙湾三幅商业地皮，涉资逾148.9亿元。至于长实（01113）今年虽几乎参与所有地皮投标，但最终都空手而回。

发展商换地改契增土储 可建万五伙年增15培

在土地投标上面对内地发展商越来越激烈的竞争，本港发展商唯有积极动用自身已有的土地储备，大幅减轻对政府财政年度供应的依赖。今年有超过十个项目透过换地及改契，将土地改为住宅用途，可提供单位超过1.3万伙，应是十八年来的新高供应，其中新地（00017）贡献最大。

住宅地是内房必争之地，政府今年暂已售出的九幅住宅地皮，内房夺其六，令一向较审慎投地的本地发展商，几无立锥之地，因此，便兴起及加快将所持非住宅用途，透过换地及改契程序，向政府补地价后，转为住宅用途，此举令今年有完成补地价的住宅项目数目急增逾倍。

暂已知已完成的十多个项目，更因涉及多个大项目，总可建单位量料可超过1.3万至约1.5万伙，较去年约900伙，狂飙14至15倍；根据地政总署资料，1999年由换地及改契而来的单位量约达1.64万伙，此后未有多过1.3万伙。其中今年仅投得一幅酒店地的新地，单是屯门54区及西贡十四乡的两大项目，总补价逾220亿元，可建单位约9200至1.06万伙。

发展商进取换地创造双赢，一方面致使政府本财政年度的土地供应可建屋量提早达标甚至超标，大大减轻政府本年度的供应压力，同时亦令发展商有效补充土储。政府早前预计，本财政年度的土地供应，料可建约2.43万个住宅单位，远超政府年度供应目标1.8万伙之数，当中来自私人市场的补价及重建项目，单位便有约1.56万伙。