市区重建局启德港铁站“上盖盘”焕然壹居，首日选楼，竟然有70%中签者干脆缺席，放弃购买。楼盘本身销售对象定位问题，是次要原因，主因是楼市回软，多了准买家改持观望态度。这将是日后推出的居屋等政府资助楼宇共同面对的问题，考验“跌市售楼术”。

在芸芸资助楼宇中，焕然壹居折扣率最低，有其特殊因素。当初兴建这4座住宅近500个单位的目的，并非用作资助房屋，而是让被市建局收楼的旧区业主，除了现金补偿外，另加一个“楼换楼”的选择，但是反应冷淡，到去年底卖了不足十个单位。焕然一居下一季就建成入伙了，有数百个单位空置，政府又急于增加资助房屋供应，协助“无壳蜗牛”上车，成功游说市建局把大部分单位以类似居屋的形式推售，只保留一百多个单位应付日后的“楼换楼”需求。

焕然壹居定位尴尬

由于这次推出的338个单位本来是用作“楼换楼”，用料和规格都与私楼看齐，比居屋高一线，也不像居屋般获政府地价补贴，而且地理位置优越，因此定价比居屋贵，折扣率比居屋低，申请者入息和资产限额比居屋松，月入6万元的家庭和3.35万元的单身人士都可以提出申请，就产生了这些人有能力在私人市场置业、需否当局以折扣补贴的争议。

焕然壹居以开售时市价八折定价，单位售价由341万到663万元，大部分单位卖400、500万元，这样的价钱，在毗邻新蒲岗一带可以买到质素稍逊的二手上车盘。当私楼价格回落，可供选择的单位更多。

此外，有1100多伙的“港人港地”楼盘启德一号，预计今年内会推出楼花，而区内正在申请预售楼花的，还有可以提供924伙的另一个地盘。区内供应大增，如果市场普遍有楼价会进一步调整的心理预期，就会多了人抱持观望态度。

跌市卖楼市民观望

这种“再等一会”的心态，同样反映在最新一期居屋的认购申请，三个屋苑合共提供3600多个单位，有两个屋苑位于热门地区沙田，7折定价，下月搅珠，7月选楼，但是超额认购只得11倍，比对上一期的61倍大减，当中绿表申请者更少至500宗。除了楼价下跌的心理预期外，还有是当局打算在9月推出以市价6折出售的绿置居单位，方便更多公屋租户放弃原单位来“上车”，令公屋户对居屋的兴趣大减。

焕然一居首日只售出19伙，出货较慢，由于有逾万人申请，最后能否售清有待观察。政府希望拉阔资助房屋照顾的入息阶层，各类资助房屋花样百出，需要做好协调工作和定好优次，检讨资助对象，确保珍贵的土地资源得到最好的利用，并且因应市况和市民购买能力的变化，对售价和折扣等安排作出适度调节。